今年1-9月份，一些主要城市房?jī)r(jià)暴漲，加上國(guó)慶節(jié)期間出現(xiàn)的一系列關(guān)于限購(gòu)的政策，房地產(chǎn)再一次成為了人們聚焦的話題。

究竟房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲對(duì)于經(jīng)濟(jì)來(lái)講是好還是不好？現(xiàn)在在調(diào)結(jié)構(gòu)的政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)究竟處于什么樣的地位？經(jīng)濟(jì)會(huì)怎么走？房地產(chǎn)會(huì)怎么走？

2016年11月27日，《房地產(chǎn)調(diào)控政策與市場(chǎng)前景》閉門研討會(huì)上，任志強(qiáng)與張維迎、黃益平，從經(jīng)濟(jì)、政策、市場(chǎng)等方面對(duì)房地產(chǎn)展開(kāi)了一次深刻的討論。

以下內(nèi)容摘自是任志強(qiáng)的發(fā)言。

01

房?jī)r(jià)在去年就開(kāi)始上漲，只是由于指數(shù)關(guān)系，大家覺(jué)得沒(méi)漲。實(shí)際上深圳去年上漲指數(shù)是146，非常快。

原因之一是連續(xù)兩年土地-30%的增長(zhǎng)，主要城市實(shí)際供應(yīng)量都在下降。但是很多媒體說(shuō)是貨幣原因造成的。其實(shí)，這和貨幣，尤其和個(gè)貸沒(méi)有任何關(guān)系。今年1-10月份的個(gè)貸低于去年的整體個(gè)貸。個(gè)貸在整個(gè)一手房銷售額的比例只占21%。

新常態(tài)下提到的最強(qiáng)烈的一個(gè)口號(hào)就是供給側(cè)改革，只有房地產(chǎn)業(yè)不是供給側(cè)改革。

什么是供給側(cè)改革？房地產(chǎn)供給側(cè)改革本來(lái)應(yīng)該是人往哪去，土地往哪供，但這幾年我們恰恰做反了，人越往大、中城市去，大、中城市越不給力。土地短缺其中一個(gè)原因是土地錯(cuò)配造成的。另一個(gè)原因是，大部分出了貪官的城市都不再供應(yīng)土地，因?yàn)橥恋亟灰字杏泻芏喔瘮　Ｗ詈髮?dǎo)致的結(jié)果是兩年之內(nèi)土地供應(yīng)短缺，然后房?jī)r(jià)開(kāi)始漲。

第二個(gè)原因是發(fā)達(dá)地區(qū)，不管你供不供給土地，它的人流集中度還是提高的，因?yàn)樗加懈噌t(yī)療、教育等資源。這兩類是今年房?jī)r(jià)上漲的主導(dǎo)。

大家都覺(jué)得房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。真實(shí)數(shù)據(jù)是什么？就住宅來(lái)說(shuō)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)去年大概是6700，今年是6800。均價(jià)1萬(wàn)的城市9個(gè)，均價(jià)2萬(wàn)的10個(gè)，扣除這些，平均房?jī)r(jià)只有4000。像渭南這種地級(jí)市，市中心只有3000多，稍微偏一點(diǎn)的2000多，這種城市有400個(gè)。我們大概一共600個(gè)城市，通常只公布大城市指數(shù)，只公布70個(gè)，剩余的城市房?jī)r(jià)低得不得了。

這一輪宏觀調(diào)控產(chǎn)生的作用就是，要讓房?jī)r(jià)已經(jīng)漲起來(lái)的這十幾個(gè)城市把房?jī)r(jià)降下來(lái)。由于還在漲，所以又出臺(tái)了第二輪政策。

大家認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占的比例很高了，我個(gè)人覺(jué)得很低，2008年之后算，美國(guó)房地產(chǎn)對(duì)GDP的總貢獻(xiàn)度最低是12.6，隨后一直遞增。我們今年只有8%。中國(guó)在城市化發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)應(yīng)該占更大的比重。如果房地產(chǎn)沒(méi)有一定的比重，不足以支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。

我為什么斷定下一輪漲價(jià)比這一輪更高，因?yàn)樵谛枨髠?cè)上進(jìn)行價(jià)格調(diào)控的時(shí)候，最后導(dǎo)致的是需求在一兩年以后，或者是一段時(shí)間以后就會(huì)爆發(fā)。最近有幾個(gè)境外的投行預(yù)測(cè)，這段時(shí)間房?jī)r(jià)可能會(huì)因?yàn)檎叩囊种贫陆担?017年會(huì)上漲。以后的調(diào)控政策可能連15個(gè)月也做不到，可能八九個(gè)月又反彈了，再出臺(tái)一個(gè)政策，可能五六個(gè)月又反彈了。這個(gè)調(diào)控政策一輪一輪以后越來(lái)越漲。只要對(duì)需求側(cè)進(jìn)行抑制，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)有任何好處，也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定有好處。

現(xiàn)在大家都在評(píng)價(jià)說(shuō)收入和房?jī)r(jià)差太大。1992年房?jī)r(jià)是998塊錢，大家的工資是88塊錢，一般都是80塊錢。去年房?jī)r(jià)是6000多塊錢，增長(zhǎng)了6.5倍，大學(xué)生工資是3750塊錢，一般3500塊錢左右，工資增長(zhǎng)了40倍，所以這比起來(lái)，評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)是上漲的更有問(wèn)題。

美國(guó)選擇的是中位數(shù)，把高的甩了。另外，美國(guó)計(jì)算收入，工資收入多少，財(cái)產(chǎn)性收入多少，是把所有的都混在一起計(jì)算，然后取中位數(shù)，中國(guó)計(jì)算收入，沒(méi)有計(jì)算財(cái)產(chǎn)性收入，你的股票收入和房產(chǎn)收入不都在這里。

今年我們二手房的交易量在很多城市超過(guò)了一手房，二手房漲價(jià)漲得很多，他獲得財(cái)產(chǎn)性收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工資收入。清華大學(xué)的教授說(shuō)電信詐騙了1600多萬(wàn)，就是一套房的價(jià)格，北大教授也一樣，賣一套房子就是1000多萬(wàn)。要是把它算到你的財(cái)產(chǎn)性收入里，你的收入就大大提高了。但是我們從來(lái)不這么算。老被人民日?qǐng)?bào)誤導(dǎo)，說(shuō)房?jī)r(jià)收入比不對(duì)，因?yàn)樗欢畱?yīng)該怎么計(jì)算。

我想，如果不能從各種正面宣傳中給中國(guó)房地產(chǎn)一個(gè)合理的地位，這個(gè)政策一定是不斷出錯(cuò)誤的政策。我昨天打了電話，說(shuō)你們得寫個(gè)報(bào)告給中央，所有調(diào)控政策都是錯(cuò)的，別出臺(tái)了，再出臺(tái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)就完了。

轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明：北緯40° » 任志強(qiáng)：所有地產(chǎn)調(diào)控政策都是錯(cuò)的，再出臺(tái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)就完了