大陸不可能實現德國、日本、韓國和臺那樣的人進、房進、教育進、社保進的完全的城市化，城市化形成中斷，林毅夫先生等期望的城市化還會推動中國經濟高速增長15到20年，將是一個泡影而已。

只有進一步放開人口流動，給以農民以土地財產性的收益，將改革土地制度，將推高房價的機制徹底扭轉，中國的城市化和房地產市場，長期看才能有希望。

一、目前的城鎮房屋存量

1991年到2012年我國城鎮住宅竣工套數約為1.4億—1.7億套，以1990年城鎮居民住宅存量為8000萬套計，2012年底我國城鎮住宅存量約為2.2億—2.5億套。

2013年商品住宅竣工面積78741平米，2014年1—8月竣工38036萬平米，按照平均100平米一套框算，新增1167萬套。

70億平米的小產權房，合7000萬套。

有的學者說，還有拆除的呢?我們假定保障房2500萬套與抵拆除的住宅相抵。

2014年8月底，城鎮住宅存量大約在3億到3.3億套。

到2014年8月底，正在施工的465242億平米，新開工的80173億平米。全部建成，即使再不新開工，按100平米一套計算，正在施工和新開工的住宅供應總量將是5454萬套，可以再增加住宅，提供給1.63億人居住。

也就是說，目前城鎮中的住宅，加上正在施工和新開工的建成后，如果不閑置，共可以再吸收3.03億人口在城鎮中居住，即10億多人口在城鎮中居住。

二、城鎮中的住宅嚴重不均

2014年3月城鎮家庭多套房擁有率已上升至21.0%。我國城鎮家庭住房擁有率為87.0%。

2013年，我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點。據此估算，城鎮地區空置住房約為4898萬套。

城鎮居民73111萬，其中農民工及家庭25000億，城鎮人口48111萬。則城鎮居民中13952戶有自己的住宅，農民工家庭中75萬戶有自己的住宅，有住宅的常住家庭14027萬戶。加上常住農民工人口，按照3人一戶，城鎮共計有24370個常住家庭，共計10343城鎮常住家庭在城市中沒有自己的住宅，城鎮常住居民擁有自己住宅的比率為57.55%。而擁有住宅的1.4億個城鎮家庭，平均有2.36套住宅。

按照城鎮居民中21%有多套房，66%平均一套房，13%無房租住計算，

城鎮占1.4億戶21%的家庭，擁有房屋在5套左右。

三、農民和農民工買不起城鎮住宅

2.6億人口為農民工及家屬人口。從國家統計局的調查看，其中，在單位宿舍、工地工棚、生產經營場所、與人合租、獨立租賃、務工地自購房的，分別為28.6%、11.9%、5.8%、18.5%、18.2%、0.9%。

農民工人均月生活消費支出892元，其中，平均453元用于房租，占消費支出的50.78%，遠高于國際平均水平的30%左右。

工作在農村的農民每戶年收入35584元，如果直接到城鎮中購買，其房價收入比為17.53，也即農民不吃不喝積攢17.53年，才能買得起城鎮中的住房。

工作在城鎮中的農民工，其兩口就業人的年收入為62616元，房價收入比為9.96年。也買不起城鎮的住宅。

只有大約15%到20%的出外打工農民在自己村莊附近的縣城買了房。

農村老年消費將是城市老年消費的25%到33%。

工業化與城市化嚴重扭曲：中國特有的城市化景觀——少年出村，老年回!青年出村，老年回，數億人的農村消費塌陷區。

臺灣1980年城市化為65%，85%的城鎮居民有自己的房子。

如果土地制度不改革，農民還是低收入，房價還是奇高，大陸不可能實現德國、日本、韓國和臺那樣的人進、房進、教育進、社保進的完全的城市化，城市化形成中斷，林毅夫先生等期望的城市化還會推動中國經濟高速增長15到20年，將是一個泡影而已。

文/周天勇 中共中央黨校國際戰略研究所副所長、天和智庫專委會委員

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