大陸不可能實(shí)現(xiàn)德國(guó)、日本、韓國(guó)和臺(tái)那樣的人進(jìn)、房進(jìn)、教育進(jìn)、社保進(jìn)的完全的城市化，城市化形成中斷，林毅夫先生等期望的城市化還會(huì)推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)15到20年，將是一個(gè)泡影而已。

只有進(jìn)一步放開(kāi)人口流動(dòng)，給以農(nóng)民以土地財(cái)產(chǎn)性的收益，將改革土地制度，將推高房?jī)r(jià)的機(jī)制徹底扭轉(zhuǎn)，中國(guó)的城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)，長(zhǎng)期看才能有希望。

一、目前的城鎮(zhèn)房屋存量

1991年到2012年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅竣工套數(shù)約為1.4億—1.7億套，以1990年城鎮(zhèn)居民住宅存量為8000萬(wàn)套計(jì)，2012年底我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約為2.2億—2.5億套。

2013年商品住宅竣工面積78741平米，2014年1—8月竣工38036萬(wàn)平米，按照平均100平米一套框算，新增1167萬(wàn)套。

70億平米的小產(chǎn)權(quán)房，合7000萬(wàn)套。

有的學(xué)者說(shuō)，還有拆除的呢?我們假定保障房2500萬(wàn)套與抵拆除的住宅相抵。

2014年8月底，城鎮(zhèn)住宅存量大約在3億到3.3億套。

到2014年8月底，正在施工的465242億平米，新開(kāi)工的80173億平米。全部建成，即使再不新開(kāi)工，按100平米一套計(jì)算，正在施工和新開(kāi)工的住宅供應(yīng)總量將是5454萬(wàn)套，可以再增加住宅，提供給1.63億人居住。

也就是說(shuō)，目前城鎮(zhèn)中的住宅，加上正在施工和新開(kāi)工的建成后，如果不閑置，共可以再吸收3.03億人口在城鎮(zhèn)中居住，即10億多人口在城鎮(zhèn)中居住。

二、城鎮(zhèn)中的住宅嚴(yán)重不均

2014年3月城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已上升至21.0%。我國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87.0%。

2013年，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的整體空置率達(dá)到22.4%，比2011年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)此估算，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬(wàn)套。

城鎮(zhèn)居民73111萬(wàn)，其中農(nóng)民工及家庭25000億，城鎮(zhèn)人口48111萬(wàn)。則城鎮(zhèn)居民中13952戶有自己的住宅，農(nóng)民工家庭中75萬(wàn)戶有自己的住宅，有住宅的常住家庭14027萬(wàn)戶。加上常住農(nóng)民工人口，按照3人一戶，城鎮(zhèn)共計(jì)有24370個(gè)常住家庭，共計(jì)10343城鎮(zhèn)常住家庭在城市中沒(méi)有自己的住宅，城鎮(zhèn)常住居民擁有自己住宅的比率為57.55%。而擁有住宅的1.4億個(gè)城鎮(zhèn)家庭，平均有2.36套住宅。

按照城鎮(zhèn)居民中21%有多套房，66%平均一套房，13%無(wú)房租住計(jì)算，

城鎮(zhèn)占1.4億戶21%的家庭，擁有房屋在5套左右。

三、農(nóng)民和農(nóng)民工買(mǎi)不起城鎮(zhèn)住宅

2.6億人口為農(nóng)民工及家屬人口。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查看，其中，在單位宿舍、工地工棚、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、與人合租、獨(dú)立租賃、務(wù)工地自購(gòu)房的，分別為28.6%、11.9%、5.8%、18.5%、18.2%、0.9%。

農(nóng)民工人均月生活消費(fèi)支出892元，其中，平均453元用于房租，占消費(fèi)支出的50.78%，遠(yuǎn)高于國(guó)際平均水平的30%左右。

工作在農(nóng)村的農(nóng)民每戶年收入35584元，如果直接到城鎮(zhèn)中購(gòu)買(mǎi)，其房?jī)r(jià)收入比為17.53，也即農(nóng)民不吃不喝積攢17.53年，才能買(mǎi)得起城鎮(zhèn)中的住房。

工作在城鎮(zhèn)中的農(nóng)民工，其兩口就業(yè)人的年收入為62616元，房?jī)r(jià)收入比為9.96年。也買(mǎi)不起城鎮(zhèn)的住宅。

只有大約15%到20%的出外打工農(nóng)民在自己村莊附近的縣城買(mǎi)了房。

農(nóng)村老年消費(fèi)將是城市老年消費(fèi)的25%到33%。

工業(yè)化與城市化嚴(yán)重扭曲：中國(guó)特有的城市化景觀——少年出村，老年回!青年出村，老年回，數(shù)億人的農(nóng)村消費(fèi)塌陷區(qū)。

臺(tái)灣1980年城市化為65%，85%的城鎮(zhèn)居民有自己的房子。

如果土地制度不改革，農(nóng)民還是低收入，房?jī)r(jià)還是奇高，大陸不可能實(shí)現(xiàn)德國(guó)、日本、韓國(guó)和臺(tái)那樣的人進(jìn)、房進(jìn)、教育進(jìn)、社保進(jìn)的完全的城市化，城市化形成中斷，林毅夫先生等期望的城市化還會(huì)推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)15到20年，將是一個(gè)泡影而已。

文/周天勇 中共中央黨校國(guó)際戰(zhàn)略研究所副所長(zhǎng)、天和智庫(kù)專(zhuān)委會(huì)委員

轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明：北緯40° » 周天勇：即使降息，房?jī)r(jià)也只會(huì)跌不會(huì)漲