（三）工廠、寫字樓、公寓樓的租賃合約

蛟龍公司的收益有兩塊，一塊是租金收益，即出租工廠、寫字樓給企業，以及出租公寓樓給務工人員的租金，另一塊是與政府的稅收分成合約。這里先討論租金。

蛟龍工業港修建的工廠、寫字樓、公寓樓都采用租賃合同的形式。合約的收費分為一次性交納的保證金與月租金（合同用語為使用費）兩部分。以下列舉4份租金合約，其租金約定分別是：

2015年的工廠3年期合約，每1000平方米建筑面積的租金是40000元（即40元/㎡），月租金每平方米建筑面積15元；

2015年簽訂的5年期1213平方米的寫字樓合約，租金為每月每平方米21元（18元使用費+3元管理費，使用費每年遞增5%），保證金6萬元（50元/㎡）；

2011年簽訂的面積685平方米、40年租期寫字樓的月租金3元，保證金達300萬元（4286元/㎡）；

2012年簽訂的60年期80平方米的公寓樓合約（注：60年為兩次續約的總期限），保證金是2653元/㎡，保證金總額約為21萬元，租金價格為每月每平方米0.5元。

觀察上述合約，可知保證金價格工廠最低，寫字樓、公寓樓的價格較高，反映了土地用于不同用途的當地市場價格，也即反映了土地不同用途的相對稀缺程度。此外，租期為40年的寫字樓與租期為60年的公寓樓，其保證金較高，月租金較低。在租期上，工廠、寫字樓、公寓樓的使用權期限越來越長。工廠的合約一般為3年或5年，而寫字樓的期限為5年或40年，公寓樓一般為5年、10年，或60年。

寫字樓與公寓樓通過默認續約條款以延長租期。按照《合同法》第十三章第二百一十四條規定“租賃期限不得超過二十年。超過部分無效。租賃期屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年”。寫字樓和公寓樓的合同上注明的租期是20年，但合同中有默認續約的條款。例如，在寫字樓的續約條款中約定，“在合同到期前七個工作日內乙方既未辦理退房又未辦理續約者，視乙方默認續約，合同自動轉為第二個二十年使用期，原合同保證金自動轉為第二個二十年使用期保證金”。也即，按照續約條款，一次性交付保證金，寫字樓的實際租期為40年。在公寓樓的合同中有同樣的默認續約條款，且允許續約兩次，實際使用期為60年。

工廠、寫字樓、公寓樓在租賃期滿辦理退租后，蛟龍公司全額免息退還保證金，并收回房屋。但對于公寓樓的租戶，如果單方面提前退租，保證金的50%作為違約金扣除，剩余保證金（免息）退還。如果蛟龍公司提前終止協議，則需退還全額（免息）保證金，并向承租人支付房屋保證金的50%作為違約金。

公寓樓可以轉租。租賃期內，承租人有權轉租房屋，轉租時在蛟龍管委會交納5%的過戶費，即可辦理轉租手續。據調查，轉租價格為雙方私下商議，新的承租人只需要持身份證明到蛟龍公司領取新的《協議書》，并更換簽約方《協議書》上承租人姓名，《協議書》上的租金和保證金不變。公寓樓的轉租過戶是常見的經濟行為，但從合約的角度看，當數量龐大的租戶都與蛟龍公司簽訂租賃協議時，蛟龍公司就成了所有這些租戶的中心締約人。為降低頻繁轉租帶來的交易費用，所有租賃合同采用同樣的標準化文本，轉租交納同樣比例的過戶費，通過同樣的程序在蛟龍公司辦理過戶。從所從事的經濟功能來看，作為中心締約人的蛟龍管委會替代了城市房管局協調市場交易的職能。

除了默認續約條款外，蛟龍公司的租賃合同與國有土地上的租賃合同并沒有明顯的不同。但是，默認續約條款的存在，意味著在《合同法》的制約下，保證金的實際對價是更長的租期。理論上講，租與售只是使用權轉讓的不同形式，對應著不同的合約結構，其選擇受制于法規、習俗等多種約束。國有土地上的商品房開發商為盡快收回投資，降低資金成本，傾向于采用一次性買斷使用權的房屋買賣合約。蛟龍公司租用的是集體土地，在《土地管理法》的約束下，蛟龍工業港所建公寓房尚未辦理房屋產權證，不得不采用默認續租的條款，以租賃合同的形式收取高保證金。從經濟的角度看，這是為獲取土地要素現值，在給定的法律、合約等約束條件下，當事人認識到的交易費用較低的選擇。

沒有房產證，是否對承租人的生產生活產生影響？作者訪問了多家工廠、寫字樓，以及公寓的承租人，答案都是否定的。畢竟，這種租賃合約，已經支撐了1000多家企業，10多萬人的生產與生活。當一種經濟制度與合約安排被如此廣大的群體接受時，其持續運轉也就具有了實踐上的合理性。

與國有園區一次性賣斷土地使用權的模式相比，租賃模式的弊端是蛟龍公司難以在短期內回收投資，優點是可以獲得長期穩定的收益，促進蛟龍公司選擇業績好的企業并為之提供持續的服務。另一方面，租賃工廠和寫字樓的企業，以較低的投入即可使用工廠，有利于中小企業快速啟動，而一旦經營不善，難以承受租金，企業會自行退租，這就促進了企業遵從市場價格的優勝劣汰。伴隨人口聚集與城市發展，市場租金會相應提高，為獲得更高的租金收益，蛟龍工業港也就愿意通過重新訂約提高租金的方式來促進產業升級。

（四）規劃留白

蛟龍實踐對科斯定理的補充，是規劃權的界定。科斯在研究電波頻率時并沒有牽涉到規劃權的問題。然而，在中國的城市發展中，政府往往壟斷城市規劃、土地利用規劃等規劃權，尤其是控制性詳細規劃，控制了建設用地性質（即工業、商業、住宅、學校、道路等）、使用強度（如容積率、建筑高度、密度等）、基礎設施，以及空間環境等。控制性詳細規劃通過指標和色塊指引和控制某地塊的建設情況，詳細限定了具體地塊的使用權。

近年來，關于集體建設用地入市的辯論也圍繞著規劃權展開。十八屆三中全會《決定》提出“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。規劃是對產權與合約的限制，周其仁強調農民開發建筑的產權先于規劃，而華生更強調建筑要遵循已有的城市規劃。問題的實質是規劃權的配置。由誰制定規劃，通過怎樣的方式來制定規劃，才能實現有效的資源配置？是根據規劃理念，聘請規劃專家來制定規劃，還是公民議定，還是依靠其他的方式？

城市中的土地使用權等各種要素，因為既有的合約存在粘性等交易費用，未必能隨相對價格的變化達成即時有效的配置。比如，在城中村開發中，商業樓宇的開發商，會因為與上百家住戶談判可能存在的較高的訂約成本，而使土地使用權的轉讓極為緩慢。此時，政府對一定區域的統一規劃、連片開發，有可能優化這個區域內的空間資源配置。但是，在實踐中，規劃與開發的效果，并不取決于規劃專家的設計，而是取決于當地政府的發展戰略，而政府的發展戰略與政府主事者（書記或市長）本人的見識、對未來的判斷有很大關系。政府作為一種組織，其中心決策者即是其政府主事者。優秀的政府主事者要能根據未來發展提前布局，這就需要他們具備經濟學中的企業家特質——判斷與決策能力。這就要求政府主事者面對動態且不斷變化的發展趨勢做出主觀判斷，并通過各種途徑增長見識、不斷調整對未來的預期。一旦政府換屆或主事者更換，如果接任者具有不同見識和預期，規劃往往會發生改變，出現被規劃專家所批評的“墻上掛掛、紙上畫畫”的現象。沒有規劃或規劃過于剛性，都可能導致資源配置低效的問題。規劃與調規的矛盾本身就反映了世界的動態變化與多種可能。

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